借钱时选择抵押方式，就像给贷款上了双保险——房产车产这些硬通货把住风险底线。正规流程其实没你想得那么复杂：
第一步：价值评估 带齐房产证、土地证、身份证等材料去评估机构。注意选择银行合作的评估公司，避免遇到"高评高贷"骗局。比如用100万市值房产虚抬到150万评估价，可能被银行识破导致贷款被拒。
第二步：抵押登记 拿着评估报告去不动产登记中心抵押登记。不要嫌麻烦，窗口办理时务必留存好每一份回执单据。有些地方支持手机APP在线申请，但产权人必须现场签字确认。
第三步：银行审批放款 抵押物经银行内部复审后，贷款资金会直接发放到抵押人名下对公账户。切记要索要纸质借款合同，里面4个关键点必须细看：利率计算方式、提前还款违约金、抵押物处置条款、续贷条件。
有个真实案例：李女士用市值80万的商铺申请贷款，评估机构故意开出120万预估价，结果银行介入后发现只有90万真实价值。这类操作不仅无法贷出预期金额，还会留下恶意抬价的个人征信记录。
破解方法： 预先通过贝壳、安居客等平台查询同类房产均价，评估前用小程序测算可能区间。选择银行认可名单内的评估公司，拒绝小机构给的"天价评估单"。
2023年杭州有位业主用祖宅抵押借款，结果因为历史遗留的产权共有人未到场签字，导致银行拒贷不说，产权查封后三年都未能解封。这类问题包括：
应对方案： 办理前务必做产权调查，通过不动产登记中心自助终端机打印产权档案。集体土地房产可考虑购买合规集体土地贷款产品，但利率普遍上浮20%-40%。
虽然《民法典》416条新增了超级优先权条款，但普通抵押仍存在债权顺位问题。现实中有人为短期周转分多次抵押同一房产，结果到期后首封法院拍卖款优先偿付给首位抵押权人，后续债权基本血本无归。
关键提示： 房产在同一时间只能存在一种抵押状态。如果遇到资金周转困境，建议和银行协商展期或借新还旧，比二次抵押更安全。
案例：有位做餐饮的创业者，用两处门店抵押获得固定资产贷款，同时将价值40万的冷链物流车折价30万二次抵押，总授信额超出预期35%。
部分银行提供"抵押+信用"混合贷产品，比如用200万房产抵押覆盖70万抵押贷，同时叠加30万信用贷。总利率虽然略高于纯抵押，但贷款额度提升25%，适合企业短期备用金需求。
提前半年装修或商业改造抵押物能提高评估价，需注意：
武汉有业主在抵押前投入20万将3居室改为loft，出租收益增加后评估价提升15%，间接多贷了25万长期资金。